停工兩年后,江蘇南京珠江四季悅城的業(yè)主們,可以退房、退首付款了。
位于江蘇省南京市江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)(以下簡稱“江寧開發(fā)區(qū)”)的珠江四季悅城,合同交房日期為今年6月份,但是該項目已經(jīng)停工兩年,無法按時交房,購房者無奈成為爛尾樓業(yè)主。
自2023年起,在人民網(wǎng)領導留言板上,就有多位網(wǎng)友反映,珠江四季悅城本應在今年6月交房,但項目長時間停工,交房遙遙無期,欲申請退房退款。今年6月,有業(yè)主在留言板上發(fā)表“協(xié)助我退房”的留言,表示和開發(fā)商協(xié)商退房被拒絕,自己14萬元的首付還是東拼西湊來的,“懇請政府出面幫幫我”。
南京市江寧開發(fā)區(qū)答復稱,已經(jīng)組織開發(fā)商會談協(xié)商,督促開發(fā)商拿出退房方案并明確相應時間節(jié)點。最終的協(xié)商結果是,開發(fā)商表示只退房款,無按揭貸款利息補償,目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關協(xié)議。對于該名留言的網(wǎng)友,南京市江寧開發(fā)區(qū)表示,已與開發(fā)商溝通協(xié)商,建議其退還首付款。
據(jù)悉,這是全國第一例住宅項目停工后,由官方協(xié)調集中退房、退首付款的案例。在業(yè)內人士看來,雖然不能退還利息,但對于焦急的業(yè)主來說,能夠退回房款已經(jīng)難能可貴,也給其他地方類似情況提供了可供實踐的參考。
已有33戶簽訂退房協(xié)議
公開資料顯示,珠江四季悅城綜合體項目由南京鼎瑞置業(yè)開發(fā),該項目包含G96、G97、G98、G104、G105共計5個地塊。據(jù)悉,南京鼎瑞置業(yè)由南京空港新城城市開發(fā)建設有限公司占股49%,南京珠江景明企業(yè)管理咨詢有限公司占股51%,其中后者股權穿透后為珠江投資。
2021年珠江投資首入南京房地產(chǎn)市場,計劃投資100億元建設空港新城商業(yè)中心、研發(fā)辦公、宜居住宅及相關配套設施,將其打造成南京空港新城首個大型城市綜合體。當時,憑借龐大的投資規(guī)模及規(guī)劃體量,成為市場焦點。
其中,兩宗住宅用地G98(悅鳴嘉苑)和G104(鼎瑞嘉苑)于2021年、2022年陸續(xù)開盤。其中, G98(悅鳴嘉苑)共規(guī)劃9棟樓,2021年7月首次開盤,原定于2023年6月底交付;G104(鼎瑞嘉苑)地塊于2022年4月開盤,約定2024年6月交付。
公開信息顯示,由于該項目總承包商蘇中建設集團受恒大拖累陷入經(jīng)營困局,又與珠江投資之間發(fā)生糾紛,自2022年7月起停工兩年有余。其間,該項目也曾啟動新的總包招標,推動項目復工,但最終未能落實。
于是,從去年開始,就有業(yè)主反映該項目長時間停工,交房遙遙無期,欲申請退房退款。今年7月中旬,在回應業(yè)主關于退房的需求時,南京市江寧開發(fā)區(qū)多次組織開發(fā)商會談協(xié)商,計劃啟用監(jiān)管賬戶資金啟動退房,目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關協(xié)議。
7月29日,據(jù)新京報等媒體報道,南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局回應稱:鼎瑞嘉苑,推廣名珠江四季悅城,由南京鼎瑞置業(yè)有限公司開發(fā)建設,2022年4月開盤,合計認購銷售42戶,監(jiān)管賬戶共計5067萬。由于總包單位停工造成小區(qū)未交付問題,經(jīng)區(qū)房產(chǎn)局和屬地介入?yún)f(xié)調,計劃啟用監(jiān)管賬戶資金啟動退房,截至7月29日,已有33戶與開發(fā)商簽訂了退房協(xié)議,剩余9戶正與開發(fā)公司協(xié)調中。
從樓盤停工到明確可以退房退款,珠江四季悅城主張退房退款的業(yè)主,終于迎來曙光。
“樓是蓋起來了,但是沒建完,已經(jīng)停工了,交付不了,售樓處都撤了?!痹谥榻募緪偝歉浇鼜臉I(yè)的一位房產(chǎn)中介告訴中國新聞周刊,現(xiàn)在政府出面解決這個事情,讓開發(fā)商給買房的人全額退房退款,對業(yè)主來說也是一件好事,“如果房子拿不到,錢又退不了,這是一件多么傷心的事情”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,購置爛尾樓后續(xù)要求退房退首付,其實過去也有,但都是建立在個人協(xié)商的基礎之上。此次南京的案例之所以可以認為是“首例”,是因為這是最近兩年“保交樓”過程中,政府部門積極推動協(xié)調下首個集中退房、退首付款的案例。
值得注意的是,據(jù)南京市江寧開發(fā)區(qū)的答復,開發(fā)商表示只退房款,無按揭貸款利息補償。在業(yè)內人士看來, 雖然只是退首付款,并沒有相應利息,但對于業(yè)主來說,能夠退回房款已經(jīng)難能可貴。同時,該案例也為全國層面處理難以“保交樓”的停工樓盤提供了一個可供實踐的參考。
有業(yè)內人士表示,這一方式對前期去化欠佳且后續(xù)無法繼續(xù)建設交付的項目來講,不失為一種借鑒和啟發(fā)。
能否復制推廣?
買了商品房,開發(fā)商卻遲遲無法交房,甚至一些項目長期停工。這種情況下,希望開發(fā)商“退房退款”,是不少購房者的愿望。但是,因為種種原因,遭遇爛尾項目的購房者真正能夠“退房退款”的并不多見。
2022年7月,中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。今年5月17日,全國切實做好保交房工作視頻會議提出“繼續(xù)堅持因城施策,打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn),扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”。保交房,成為當下筑穩(wěn)房地產(chǎn)市場的重要任務。
因此,南京珠江四季悅城“退房退款”的案例引發(fā)了廣泛關注。那么,南京這一案例,可以復制推廣嗎?
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國新聞周刊表示,南京珠江四季悅城的案例有一定特殊性,即預售資金監(jiān)管賬戶有余額,這是退房、退首付款的前提條件。他說,2022年之后,政府強化了預售資金監(jiān)管,本案就屬于此。因此,也有了可以退房、退首付款的可能。
在他看來,新一輪保交房,多樣化保障業(yè)主權益,除了積極夯實開發(fā)商保交房主體責任,推動項目復工復產(chǎn),竣工交付外,退房和退首付也是一種選擇。他說,特別是項目銷售較少,剩余未銷售規(guī)模大,但貨值難以去化,在窮盡了所有手段以后,開發(fā)商既無法追加資金,售賣資產(chǎn),也無法追回被挪用的資金。那么,對于這類項目,退房并置換到周邊或區(qū)域內其他交付有保障的項目,或者像南京珠江四季悅城一樣退房和退首付,不失為一種選擇。
“這些都是對保交房工作推進、多渠道解決爛尾樓、保障小業(yè)主權益的多渠道解決方案的探索,具有廣泛的適用性?!崩钣罴握f,對于那些以自住為購房目的的業(yè)主,還可以在政府協(xié)調下選擇退房后置換到周邊項目。
嚴躍進認為,此類操作建立在幾個基礎之上:一是,樓盤交付遙遙無期,且即便注入資金,可能交付的難度也很高;二是,相關房企的預售資金監(jiān)管賬戶內有可供退款的資金,也即有錢可退;三是,房價下降,購房者退款后可以認購其他住房。
他對中國新聞周刊表示,此類模式具有創(chuàng)新性,但是后續(xù)是否要通過此類方式推進,可能還得看房企的資金狀況,若是“保交房”能夠順利推進,那么一般也不支持此類退房操作,尤其是此類退房涉及銀行貸款等問題,要協(xié)調起來是比較困難的。
嚴躍進認為,此類做法的啟示是,對于一些交付有困難的,地方政府要及時關注和進行問題梳理,積極推進問題的解決。
他說,此類房屋問題的解決,其實也是“盤活存量住房和優(yōu)化增量住房”的重要舉措,對于后續(xù)爛尾樓或在建項目的盤活也有啟發(fā)。同時,此類項目若是全部退房后,其實是有助于和各地現(xiàn)在提及的“以購代建”的模式進行結合,即地方政府收購后用作保障房項目。
在業(yè)內人士看來,此類做法的關鍵在于監(jiān)管賬戶內存在可供退款的資金。北京金訴律師事務所主任王玉臣提到,目前,不少爛尾樓項目已經(jīng)停工多年,監(jiān)管賬戶內的預售房款早已不翼而飛。這也就意味著,無論是政府協(xié)調還是購房人打官司,只要開發(fā)商的賬戶上沒有足夠的資金,最終想要退回房款都存在很大的困難。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為,集體退房的處理方式適合項目去化較少的樓盤,監(jiān)管資金無法覆蓋到項目的交付,前期買的人不多,能夠覆蓋退房款,從監(jiān)管資金覆蓋退房款和建設資金比較而言,選擇了更容易實現(xiàn)的方式。
李宇嘉提到,對于在此之前的項目,如果預售資金被挪用,且無法追回,銷售比較少,可以采取退房置換到其他項目的措施。同時,對該項目啟動破產(chǎn)清算,并將清算資金優(yōu)先保障被置換項目。
在李宇嘉看來,不管是落實資金推進復工和交付,還是退房置換到其他項目,抑或退房和退首付,都必須強化地方政府的屬地責任、開發(fā)商的主體責任以及金融機構的支持責任。只有三方共同努力,才能確保業(yè)主的權益得到有效保障。
作者:孫曉波
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